Actualité du Bail Commercial

La loi de simplification de la vie économique du 26 mai 2026 a instauré diverses mesures dites de simplification qui tendent surtout à préserver la trésorerie des commerçants.

Plusieurs mesures importantes concernent le statut des baux commerciaux.

Le nouvel article L. 145-32-1 du Code de commerce, d'ordre public, permet aux preneurs exerçant des activités commerciales ou artisanales de demander à pouvoir régler leurs loyers mensuellement à compter de l'échéance suivante, à condition qu'ils soient à jour de leurs loyers et charges.

Cette mesure, qui est applicable aux baux en cours d'exécution à la date de promulgation de la loi, remet en cause la pratique dominante du paiement trimestriel et d'avance du loyer.

Elle est cependant réservée aux locataires exerçant une « activité de commerce de détail ou de gros ou de prestations de services à caractère commercial ou artisanal » (C. com., art. L. 145-32-1 nouveau).

Les locaux industriels, de stockage ou encore d'entrepôt, de même que les bureaux administratifs, sont a priori exclus de la mensualisation de droit du loyer.

Modalités :

Sous réserve de ne pas avoir d’arriérés de loyers ou de charges non contestés, le locataire pourra demander la mensualisation : la loi ne fixe pas de formalisme précis, mais une lettre recommandée avec accusé de réception est conseillée pour garder une preuve de la demande.

La loi de simplification susvisée a également modifié l'article L. 145-40 du Code de commerce afin de plafonner à un trimestre de loyer le dépôt de garantie, mais aussi les « garanties de toute nature » susceptibles d'être demandées par le bailleur (garantie à première demande, caution bancaire...). Ce plafonnement des garanties est applicable aux baux conclus ou renouvelés après le 27/05/2026 (date de promulgation de la loi). Il n'y a donc pas d'effet rétroactif de cette mesure.

En outre, le bailleur a désormais l'obligation de restituer le dépôt de garantie au plus tard dans les 3 mois de la remise des clés, sous certaines réserves. Concernant les garanties complémentaires, le bailleur dispose d'un délai de 6 mois pour les restituer (C. com., art. L. 145-40 mod.).

La loi de simplification précise aussi qu'en cas vente à un autre propriétaire du local loué, l'obligation de restitution du dépôt de garantie est transmise au nouveau bailleur (C. com., art. L. 145-40 mod.), ce qui consacre la pratique notariale et évite au locataire de se retourner contre l’ancien propriétaire pour récupérer son dépôt.

La vente de l’immeuble entraîne aussi de droit la caducité des garanties de toute nature, fournies par le preneur et emporte l'obligation pour le propriétaire cédant de restituer au preneur les documents afférents et de procéder aux mainlevées nécessaires dans un délai de 6 mois.

Les règles de restitution et de transmission du dépôt ci-dessus entrent en vigueur le 27 août 2026, soit trois mois après la promulgation.

La loi de simplification a également introduit dans le Code de commerce un nouvel article L. 145-38-1 qui autorise les clauses d'indexation dite « tunnel », qui plafonnent symétriquement l'indexation, à la hausse comme à la baisse (par exemple -3 % et +3 %), ceci afin d'éviter des variations trop importantes du loyer.

La validation des clauses « tunnel » met fin aux incertitudes qui existaient en la matière. Cependant, le texte soulève des difficultés d'interprétation car il ne parle que de l'indice des loyers commerciaux (ILC), et semble exclure les autres indices notamment l'ILAT ou l'ICC.

Ensuite, le texte ne vise que le « bail des locaux à usage commercial », ce qui pourrait conduire à considérer que les baux affectés à un autre usage (usage artisanal, industriel...), ne seraient pas concernés.

En contrepartie des avantages ci-dessus (faculté de règlement mensuel des loyers, plafonnements et nouveaux délais de restitution du dépôt de garantie et des autres garanties), les conditions d’application de la clause résolutoire du bail sont assouplies. Lorsqu’un locataire commercial sollicite devant le juge des délais de paiement et la suspension des effets d’une clause résolutoire pour non-paiement des loyers, sa demande est désormais subordonnée à sa capacité à rembourser sa dette locative et à la reprise du paiement intégral du loyer courant avant la première audience. Cette disposition, qui est applicable aux demandes introduites à compter de l'entrée en vigueur de la loi, codifie la pratique judiciaire et vise à ne pas encore aggraver la situation du preneur.

Cette restriction répond aussi à un reproche récurrent des bailleurs à cause des délais judiciaires parfois longs, qui maintenaient dans les lieux des locataires durablement défaillants.

La nouvelle règlementation permet ainsi d’anticiper les difficultés de trésorerie en négociant en amont avec le bailleur, et offre au bailleur une meilleure prévisibilité des délais de recouvrement et de reprise des locaux, pour limiter le risque d’impayés.